【租赁合同一定要登记备案吗？】
2021-01-14
近几年，我国房地产市场渐渐迈入存量时代，房地产新政也要求发展商自持一定比例的物业，未来租赁市场将迎来蓬勃发展。众所周知，租房要签租赁合同，但租赁合同到底要不要去登记备案呢？
根据1995年施行的《城市房地产管理法》及住房和城乡建设部2010年发布的《商品房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并在签订合同后三十日内向房屋当地建设（房地产）主管部门登记备案。主管部门应当开具房屋租赁登记备案证明。但是，实际中只有少数租赁当事人会去办理租赁合同登记备案，大部分人都不知道需要去办理登记备案，也不知道应该具体到什么部门去办理。
其实，租赁合同要不要去登记备案，取决于两个层面的问题：
一、没有登记备案的租赁合同，是否有效？
在过往的司法实践中确实出现过出租人没有根据《商品房屋租赁管理办法》办理租赁合同登记备案手续而认定该租赁合同无效的判决。直至2009年公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，统一了裁判的尺度，规定了“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”如果这个还不够坚决，那《民法典》第706条更为直接：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”
二、租赁合同不办理登记备案，有什么后果？
根据前述《商品房屋租赁管理办法》第23条规定，个人或单位违反规定未办理房屋租赁登记备案且逾期不改正的，将分别受到1千元以下，和1千至1万元的罚款。这一法律后果对于出租人和承租人一样适用。
除罚款之外，倘若存在数份租赁合同，则是否登记备案也会影响当事人能否被确定为履行合同的承租人并取得租赁房屋。2020年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
明门律师认为，租赁合同的备案登记，虽然其本身不影响合同的效力，但可以作为租赁法律关系成立的直接证明，也是确认涉税租赁收入的重要依据。
根据1995年施行的《城市房地产管理法》及住房和城乡建设部2010年发布的《商品房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并在签订合同后三十日内向房屋当地建设（房地产）主管部门登记备案。主管部门应当开具房屋租赁登记备案证明。但是，实际中只有少数租赁当事人会去办理租赁合同登记备案，大部分人都不知道需要去办理登记备案，也不知道应该具体到什么部门去办理。
其实，租赁合同要不要去登记备案，取决于两个层面的问题：
一、没有登记备案的租赁合同，是否有效？
在过往的司法实践中确实出现过出租人没有根据《商品房屋租赁管理办法》办理租赁合同登记备案手续而认定该租赁合同无效的判决。直至2009年公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，统一了裁判的尺度，规定了“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”如果这个还不够坚决，那《民法典》第706条更为直接：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”
二、租赁合同不办理登记备案，有什么后果？
根据前述《商品房屋租赁管理办法》第23条规定，个人或单位违反规定未办理房屋租赁登记备案且逾期不改正的，将分别受到1千元以下，和1千至1万元的罚款。这一法律后果对于出租人和承租人一样适用。
除罚款之外，倘若存在数份租赁合同，则是否登记备案也会影响当事人能否被确定为履行合同的承租人并取得租赁房屋。2020年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
明门律师认为，租赁合同的备案登记，虽然其本身不影响合同的效力，但可以作为租赁法律关系成立的直接证明，也是确认涉税租赁收入的重要依据。
