【《民法典》的带抵押过户，法律上意味着什么？】
2021-01-25
抵押是历史悠久又极其重要的民事法律行为，关涉抵押人、抵押权人、其它利害关系人的多方利益。过去的《民法通则》、《担保法》、《物权法》等多部法律都不得不给予“浓墨重彩”，司法解释更是不吝繁复。好在《民法典》除了这些散落的法条一网打尽外，还有查漏补缺、推陈出新。例如《民法典》第406条就规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这条规定与原《物权法》的规定有根本性的变化，原《物权法》第191条规定—“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
也就是说，《民法典》实施之后，抵押人可以带抵押过户，债务人不变，新的产权人替代原产权人成为新的抵押人，抵押权人的权利没有变化。
关于带抵押过户，有两点需要特别注意：
一、关于“当事人另有约定的，按照其约定”。对于这句的理解目前尚未有司法解释，但最高人民法院网站近日公布的该院审判委员会副部级专职委员刘贵祥观点认为，《民法典》对“当事人约定不得转让”违反的法律没有作出明确规定，但结合《民法典》的有关规定，可以认为，当事人约定不得转让的，只能约束抵押合同的当事人，抵押人违反约定，造成抵押权人损失的，应承担赔偿责任。抵押权人依此约定，请求认定转让合同无效或者不发生物权转让效力的，不应支持。刘贵祥同时指出，不动产登记机构拟开展对抵押物不得转让的登记工作，故如果对不得转让的约定进行了登记，抵押权人主张转让合同无效的不应支持，但主张转让不发生物权效力的，应予支持。这样就很清晰，如果不动产登记部门启动“不得转让”的登记，抵押权人只需在抵押登记之时设定不得转让的登记，抵押人就无法带抵押转让。
二、关于“应当及时通知抵押权人”的认定标准。在没有具体的实施细则出台之前，不动产登记部门通常在办理抵押人带抵押过户业务时，仍要求抵押人必须提供抵押权同意带抵押过户的同意函。明门律师认为，在相关法律法规对“及时通知”有明确的实际操作指引之后，相关不动产登记部门有可能会豁免抵押人提供抵押权人同意带抵押转让的同意函，只需要提供单方面的通知到达证明，即可以办理带抵押过户。如果抵押人在未经抵押权人同意的情况下转让抵押物，由于借款人及抵押物均不变，仅仅抵押人的变更对抵押权人权益没有根本性的影响。但是因为增加了新的主体“新的抵押人”，这对于抵押权人催收贷款、实现抵押权可能产生额外的联系、对接等工作，给行权造成不便。 因此对于抵押权人来说必要时可在抵押借款合同中规定禁止抵押人未经抵押权人同意转让抵押物，否则视为根本违约。
也就是说，《民法典》实施之后，抵押人可以带抵押过户，债务人不变，新的产权人替代原产权人成为新的抵押人，抵押权人的权利没有变化。
关于带抵押过户，有两点需要特别注意：
一、关于“当事人另有约定的，按照其约定”。对于这句的理解目前尚未有司法解释，但最高人民法院网站近日公布的该院审判委员会副部级专职委员刘贵祥观点认为，《民法典》对“当事人约定不得转让”违反的法律没有作出明确规定，但结合《民法典》的有关规定，可以认为，当事人约定不得转让的，只能约束抵押合同的当事人，抵押人违反约定，造成抵押权人损失的，应承担赔偿责任。抵押权人依此约定，请求认定转让合同无效或者不发生物权转让效力的，不应支持。刘贵祥同时指出，不动产登记机构拟开展对抵押物不得转让的登记工作，故如果对不得转让的约定进行了登记，抵押权人主张转让合同无效的不应支持，但主张转让不发生物权效力的，应予支持。这样就很清晰，如果不动产登记部门启动“不得转让”的登记，抵押权人只需在抵押登记之时设定不得转让的登记，抵押人就无法带抵押转让。
二、关于“应当及时通知抵押权人”的认定标准。在没有具体的实施细则出台之前，不动产登记部门通常在办理抵押人带抵押过户业务时，仍要求抵押人必须提供抵押权同意带抵押过户的同意函。明门律师认为，在相关法律法规对“及时通知”有明确的实际操作指引之后，相关不动产登记部门有可能会豁免抵押人提供抵押权人同意带抵押转让的同意函，只需要提供单方面的通知到达证明，即可以办理带抵押过户。如果抵押人在未经抵押权人同意的情况下转让抵押物，由于借款人及抵押物均不变，仅仅抵押人的变更对抵押权人权益没有根本性的影响。但是因为增加了新的主体“新的抵押人”，这对于抵押权人催收贷款、实现抵押权可能产生额外的联系、对接等工作，给行权造成不便。 因此对于抵押权人来说必要时可在抵押借款合同中规定禁止抵押人未经抵押权人同意转让抵押物，否则视为根本违约。
