【自家阳台能不能封，谁说了算？】
2021-03-25
业主买来房子，由于种种原因，想把阳台封起来。此时往往将面对其他业主的投诉、物业公司的干涉。由于相关法律规定并不明确，争议无法调和，容易酿成诉讼。
根据《物业管理条例》第23条，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第23条还提到，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。因此从物业公司的角度，普遍认为业主既然已经签了相关约定，就应该遵守。
汉口某小区业主朱女士，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。但是由于房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，房子靠着马路，噪音大、灰尘多，家里老人的睡眠质量因此受到了很大的影响。于是朱女士请装修师傅装了无框阳台，但物业拿出了朱女士当初在领取钥匙时签订的《小区物业管理公约》和《补充协议》，强制要求朱女士拆除阳台。物业公司的理由是《补充协议》第六条明确约定“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着 “不得擅自封闭阳台”。由于双方不能达成一致意见，物业将朱女士告上法庭，结果物业公司却败诉了。
法院的理由如下：一、《补充协议》中关于“不得封闭阳台”的条款属于格式条款，未经与业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，是无效条款，不能限制房屋所有权人的“物权”。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有对其进行装修、封闭等的权利。二、封闭阳台的行为不损害他人利益。朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法兼顾了小区环境的整体美观，且不损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果均是正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。三、业主享有的居住利益是基于“物权”，较之“整体美观”应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽然也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护，但是这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。在利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
因此，如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动，业主就可以自行封闭阳台。
根据《物业管理条例》第23条，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第23条还提到，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。因此从物业公司的角度，普遍认为业主既然已经签了相关约定，就应该遵守。
汉口某小区业主朱女士，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。但是由于房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，房子靠着马路，噪音大、灰尘多，家里老人的睡眠质量因此受到了很大的影响。于是朱女士请装修师傅装了无框阳台，但物业拿出了朱女士当初在领取钥匙时签订的《小区物业管理公约》和《补充协议》，强制要求朱女士拆除阳台。物业公司的理由是《补充协议》第六条明确约定“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着 “不得擅自封闭阳台”。由于双方不能达成一致意见，物业将朱女士告上法庭，结果物业公司却败诉了。
法院的理由如下：一、《补充协议》中关于“不得封闭阳台”的条款属于格式条款，未经与业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，是无效条款，不能限制房屋所有权人的“物权”。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有对其进行装修、封闭等的权利。二、封闭阳台的行为不损害他人利益。朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法兼顾了小区环境的整体美观，且不损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果均是正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。三、业主享有的居住利益是基于“物权”，较之“整体美观”应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽然也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护，但是这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。在利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
因此，如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动，业主就可以自行封闭阳台。
