【房屋被征收，承租人的利益怎么办？】
2021-04-08
法谚云“买卖不破租赁”，指的是在租赁期内因房屋买卖导致所有权转移的，原租赁合同的效力不受影响，出租人的权利义务由新房主承继。该原则旨在保护承租人的居住权。《民法典》第725条也要相应规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。随着城市化进程的不断推进，城市旧城区及周边农村房屋被大量征收。那么，房屋被征收后，租赁合同也能照样继续履行吗？承租人的利益又如何保障？
广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆承租了产权归开平市赤坎关族图书馆所有的房屋以作经营，租期十年。后该房屋被征收，关族图书馆与开平市赤坎镇政府达成了产权置换补偿协议。隐没堂茶馆认为开平市人民政府应对其进行补偿，但开平市政府非但未尽补偿义务，反而限制茶馆的经营活动及相关人员的人身权，迫使其搬离，因此提起行政诉讼，要求开平市政府进行补偿和赔偿。该案一审法院认为隐没堂茶馆不具有直接向征收机构提出补偿请求的权利因而认定其不具备原告主体资格，二审法院则以茶馆未通过被征收人向征收机构提出相关补偿请求等为由驳回了茶馆的诉讼请求。隐没堂茶馆申诉至最高院。
最高院指出，一般而言，在房屋征收补偿案件中，只有与征收行为和补偿行为有利害关系的房屋所有权人才有权提起行政诉讼，被征收房屋的承租人通常只能通过民事诉讼来解决与原房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷以及因征收而造成的损失的补偿或赔偿问题。但国家补偿义务主体在知道或应当知道被征收房屋存在承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付承租人的补偿利益，也不另行通过与承租人签订安置补偿协议等方式解决承租人独立的补偿利益问题，则承租人有权独自主张其独立的补偿利益，其起诉符合法定条件，人民法院应当予以受理。
该案中，开平市政府明知隐没堂茶馆在被征收房屋上具有不可忽略的添附且依法进行经营，也明知茶馆有权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定享有的独立于关族图书馆的添附和停产停业损失补偿等补偿利益，在其未能与茶馆达成协议的情况下，径自与关族图书馆签订安置补偿协议，未安排有关茶馆停产停业损失、装修费用等的补偿，其后亦未另行对茶馆作出补偿决定，明显存在侵犯茶馆补偿利益的可能性，因而对两审裁定予以撤销，并指令一审法院继续审理该案。
明门律师认为，租赁房屋被征收后，往往成为拆迁改造对象或者被重新规划，原使用功能将不复存在，因此基于租赁物的租赁合同当然无法继续履行，但由于征收这一法律事实属于不可归责于承租人的原因，因此承租人的添附及停产停业等损失依法应得到补偿。
广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆承租了产权归开平市赤坎关族图书馆所有的房屋以作经营，租期十年。后该房屋被征收，关族图书馆与开平市赤坎镇政府达成了产权置换补偿协议。隐没堂茶馆认为开平市人民政府应对其进行补偿，但开平市政府非但未尽补偿义务，反而限制茶馆的经营活动及相关人员的人身权，迫使其搬离，因此提起行政诉讼，要求开平市政府进行补偿和赔偿。该案一审法院认为隐没堂茶馆不具有直接向征收机构提出补偿请求的权利因而认定其不具备原告主体资格，二审法院则以茶馆未通过被征收人向征收机构提出相关补偿请求等为由驳回了茶馆的诉讼请求。隐没堂茶馆申诉至最高院。
最高院指出，一般而言，在房屋征收补偿案件中，只有与征收行为和补偿行为有利害关系的房屋所有权人才有权提起行政诉讼，被征收房屋的承租人通常只能通过民事诉讼来解决与原房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷以及因征收而造成的损失的补偿或赔偿问题。但国家补偿义务主体在知道或应当知道被征收房屋存在承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付承租人的补偿利益，也不另行通过与承租人签订安置补偿协议等方式解决承租人独立的补偿利益问题，则承租人有权独自主张其独立的补偿利益，其起诉符合法定条件，人民法院应当予以受理。
该案中，开平市政府明知隐没堂茶馆在被征收房屋上具有不可忽略的添附且依法进行经营，也明知茶馆有权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定享有的独立于关族图书馆的添附和停产停业损失补偿等补偿利益，在其未能与茶馆达成协议的情况下，径自与关族图书馆签订安置补偿协议，未安排有关茶馆停产停业损失、装修费用等的补偿，其后亦未另行对茶馆作出补偿决定，明显存在侵犯茶馆补偿利益的可能性，因而对两审裁定予以撤销，并指令一审法院继续审理该案。
明门律师认为，租赁房屋被征收后，往往成为拆迁改造对象或者被重新规划，原使用功能将不复存在，因此基于租赁物的租赁合同当然无法继续履行，但由于征收这一法律事实属于不可归责于承租人的原因，因此承租人的添附及停产停业等损失依法应得到补偿。
