【租的房屋被出卖，还能继续租住吗？】
2021-05-24
年轻人离开自己的家乡，来到陌生的城市打拼，首先要解决的就是住房问题。大部分人在成家立业之初，都是从租房开始的。即便在网络和信息技术如此发达的现今，租房仍旧不能说是一项轻松简单的事。除了要考虑租金、距离、地段和中介费用种种因素外，租房过程中我们也不可避免的会遇到一些法律问题。其中最为常见的就是租赁的房屋被房东出卖的情况。那么租赁的房屋被房东卖了，承租人还能继续租住在里面吗？
不动产所有权经依法登记发生效力，《民法典》对于正在租赁期的不动产并未设置其禁止转让或应当等租赁期限届满才能转让的规定。但是，作为房主的出租人转让出租的房屋又并非与承租人无关。如根据《民法典》第762条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是出租人在履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。当然，优先购买权作为一项法定权利，承租人是可以选择约定放弃的。一些精明的房东在与租客签订房屋租赁合同时也会在合同里加上“当出租人出卖房屋时，承租人自愿放弃优先购买权”的条款。
作为承租人，最关心的可能不是优先权，而是租住权。就是说，当租住的房屋发生所有权转移后，承租人是否还能继续租赁该房屋呢？答案是肯定的。根据民法“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一原则为过去的《民法通则》、《合同法》及如今的《民法典》所反复确认。
需要说明的是，买卖不破租赁原则保护的并不是合同效力，而是保护在先权利，即该原则生效的前提必须是租赁权在前，所有权在后的情形。如果当事人之间只有租赁合同，但并未实际履行该合同，那么租赁权就有可能发生在所有权转移之后，这种时候就无法适用买卖不破租赁的情况。
不动产所有权经依法登记发生效力，《民法典》对于正在租赁期的不动产并未设置其禁止转让或应当等租赁期限届满才能转让的规定。但是，作为房主的出租人转让出租的房屋又并非与承租人无关。如根据《民法典》第762条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是出租人在履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。当然，优先购买权作为一项法定权利，承租人是可以选择约定放弃的。一些精明的房东在与租客签订房屋租赁合同时也会在合同里加上“当出租人出卖房屋时，承租人自愿放弃优先购买权”的条款。
作为承租人，最关心的可能不是优先权，而是租住权。就是说，当租住的房屋发生所有权转移后，承租人是否还能继续租赁该房屋呢？答案是肯定的。根据民法“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一原则为过去的《民法通则》、《合同法》及如今的《民法典》所反复确认。
需要说明的是，买卖不破租赁原则保护的并不是合同效力，而是保护在先权利，即该原则生效的前提必须是租赁权在前，所有权在后的情形。如果当事人之间只有租赁合同，但并未实际履行该合同，那么租赁权就有可能发生在所有权转移之后，这种时候就无法适用买卖不破租赁的情况。
买卖不破租赁的原则体现了租赁合同中租赁权物权化的特点，也即是说在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，该第三人不仅包括买受人，还包括受赠人、抵押权人。
《中华人民共和国合同法释义》一书中列举了适用买卖不破租赁的四个条件：第一，合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。可见，占有使用是租赁权对抗所有权的重要条件，这也更加体现了租赁权的物权色彩。
