【现房与房屋平面图方位相反，是否有违合同目的？】
2021-06-09
合同一旦订立就必须信守，不得由当事人一方擅自变更或者解除，这是民法诚信原则的体现。但当一方当事人严重违约时，法律也赋予另一方解除合同的权利，这是诚信原则的另一种体现方式。例如在买卖合同纠纷中，当出现货不对板导致买方合同目的不能实现时，买方就有权解除合同。但在实践中，对于合同目的的认定，却常常如雾里看花。因为“合同目的”这一概念散见于《合同法》及《民法典》的多个条文，却没有任何法条对其进行定义和解释，有赖于法官的主观认识。例如《最高人民法院公报》在第2017年第9期（总第251期）刊发的一则房屋买卖合同纠纷案例中，两级审理法院对合同目的的见解就绝然不同。
张俭华和徐海英是夫妻关系，张俭华与取生置业公司签订《商品房买卖合同》（附该房屋平面图），约定张建华夫妻购买在建商品房一套。取生置业向张俭华夫妻发出的交房通知中载明的现房与房屋平面图也完全一致。但在实际验房时张俭华夫妻发现房间实际布局与房型图方位相反。张俭华夫妻以取生置业构成根本违约为由诉至法院，要求解除合同。
一审法院认为取生置业实际交付的房屋并不影响张俭化夫妻投资、就学等合同目的。对用于日常居住的房屋，购房人首要考虑的问题时影响居住质量的因素，现本案取生置业实际交付房屋的格局与合同附件图一致，仅存在方向的反差，不构成根本违约，并不影响张俭华夫妻居住的合同目的。张俭华夫妻不服，提起上诉。二审法院南通中院认为，张俭华夫妻购买房屋对房屋方位的认识是当事人的本意，属订立合同主观目的的范畴。当事人通过在合同中添加房型图附件的方式，将房屋的布局作为合同订立的基础，是将订立合同的主观目的客观化，属于《合同法》第九十四条的规制范围。因此，取生置业交付给张俭华夫妻不符合合同约定布局的房屋属于违约，致使张俭华夫妻订立合同的目的无法实现，属于根本违约，当事人可以要求解除合同。
明门律师认为，一审法院将房屋的功能解释为合同目的本来就十分牵强，认为房屋方位的不同不影响就学还可以理解，但称不影响投资、居住功能就失之武断。二审法院对合同目的的解释也是似是而非。导致合同目的不能实现的违约属于普通法的根本违约，在判断违约行为是否构成根本违约导致合同目的不能实现时，一般考察违约程度例如延迟履行时间、违约比例、违约后果的严重性及损害结果的可修补性等因素，而本案合同标的物不是种类物，而是特定物，不具有可替代性和可修补性。
张俭华和徐海英是夫妻关系，张俭华与取生置业公司签订《商品房买卖合同》（附该房屋平面图），约定张建华夫妻购买在建商品房一套。取生置业向张俭华夫妻发出的交房通知中载明的现房与房屋平面图也完全一致。但在实际验房时张俭华夫妻发现房间实际布局与房型图方位相反。张俭华夫妻以取生置业构成根本违约为由诉至法院，要求解除合同。
一审法院认为取生置业实际交付的房屋并不影响张俭化夫妻投资、就学等合同目的。对用于日常居住的房屋，购房人首要考虑的问题时影响居住质量的因素，现本案取生置业实际交付房屋的格局与合同附件图一致，仅存在方向的反差，不构成根本违约，并不影响张俭华夫妻居住的合同目的。张俭华夫妻不服，提起上诉。二审法院南通中院认为，张俭华夫妻购买房屋对房屋方位的认识是当事人的本意，属订立合同主观目的的范畴。当事人通过在合同中添加房型图附件的方式，将房屋的布局作为合同订立的基础，是将订立合同的主观目的客观化，属于《合同法》第九十四条的规制范围。因此，取生置业交付给张俭华夫妻不符合合同约定布局的房屋属于违约，致使张俭华夫妻订立合同的目的无法实现，属于根本违约，当事人可以要求解除合同。
明门律师认为，一审法院将房屋的功能解释为合同目的本来就十分牵强，认为房屋方位的不同不影响就学还可以理解，但称不影响投资、居住功能就失之武断。二审法院对合同目的的解释也是似是而非。导致合同目的不能实现的违约属于普通法的根本违约，在判断违约行为是否构成根本违约导致合同目的不能实现时，一般考察违约程度例如延迟履行时间、违约比例、违约后果的严重性及损害结果的可修补性等因素，而本案合同标的物不是种类物，而是特定物，不具有可替代性和可修补性。
