【为什么新业主也要受原物业服务合同约束？】
2021-07-27
物业服务公司的产生有两种方式，一是由发展商指定，二是由全体业主或者业主委员会选聘。前者一般为前期物业服务，在楼盘销售阶段负责物业管理，具有临时性。彼时房屋尚未交付、或交付后业委会尚未成立，单个业主也无法行使选聘物业公司的权利。无论哪种情况，都需要签订物业管理合同。相关法律规定有三：（一）根据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。（二）根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。该合同对全体业主具有法律上的约束力。该约束力是由业主大会和业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位决定的。（三）根据《民法典》第278条、第280条的规定，业主有权选聘和解聘物业服务公司或者其他管理人。业主大会或者业主委员会选聘物业公司的决定，对业主具有法律约束力。
根据《民法典》第939条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这就是说，只要是合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上的约束力，无论是老业主还是新业主。问题是，在物业服务合同签订后入伙的新业主，并没有参与该合同的签订、对合同的内容并不知情，为什么也要认可这个物业公司、受该物业服务合同的约束呢？该规定的法理基础又是什么？
明门律师认为，前期物业服务公司系开发商选定，这与业委会选定并无二致。其理由是，依法律性质，开发商在销售之前实为单一业主，显然享有作为业主的权利，有权选聘物业服务公司并签订合同。在房产出售时，开发商将已经签订的前期物业服务合同作为购房合同的附件，或者在商品房预售合同中列明前期物业服务的情况，双方因此成立附条件的合同，故该合同对小业主具有法律约束力。
与此同理，对于物业服务合同签订之后入伙的新业主，虽然没有参与既有物业服务合同的磋商与签订过程，但因其购买该物业单位之时是知道或者应当知道该物业服务合同的存在的，在其与前任业主签订房屋买卖合同之时，该物业合同的内容应视为房屋买卖合同的附件而存在，因此对新业主产生法律拘束力。
最后，参照集体合同理论，物业管理合同虽然以业委会或业主大会作为签约方，但作为集体谈判成果，对全体成员具有约束力。其次，物业合同具有集团采购的性质。相较于单个业主的谈判力而言，业委会与物业公司达成的物业服务合同推定为单个业主利益的最大化，即受益最大化和成本最小化，且合同项下所有成员的权利义务平等，新成员不存在利益减损、负担增加的情形。由此可见，物业服务合同即使不是第三人利益合同，也包含第三人利益合同的性质。
根据《民法典》第939条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这就是说，只要是合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上的约束力，无论是老业主还是新业主。问题是，在物业服务合同签订后入伙的新业主，并没有参与该合同的签订、对合同的内容并不知情，为什么也要认可这个物业公司、受该物业服务合同的约束呢？该规定的法理基础又是什么？
明门律师认为，前期物业服务公司系开发商选定，这与业委会选定并无二致。其理由是，依法律性质，开发商在销售之前实为单一业主，显然享有作为业主的权利，有权选聘物业服务公司并签订合同。在房产出售时，开发商将已经签订的前期物业服务合同作为购房合同的附件，或者在商品房预售合同中列明前期物业服务的情况，双方因此成立附条件的合同，故该合同对小业主具有法律约束力。
与此同理，对于物业服务合同签订之后入伙的新业主，虽然没有参与既有物业服务合同的磋商与签订过程，但因其购买该物业单位之时是知道或者应当知道该物业服务合同的存在的，在其与前任业主签订房屋买卖合同之时，该物业合同的内容应视为房屋买卖合同的附件而存在，因此对新业主产生法律拘束力。
最后，参照集体合同理论，物业管理合同虽然以业委会或业主大会作为签约方，但作为集体谈判成果，对全体成员具有约束力。其次，物业合同具有集团采购的性质。相较于单个业主的谈判力而言，业委会与物业公司达成的物业服务合同推定为单个业主利益的最大化，即受益最大化和成本最小化，且合同项下所有成员的权利义务平等，新成员不存在利益减损、负担增加的情形。由此可见，物业服务合同即使不是第三人利益合同，也包含第三人利益合同的性质。
