【二手房交易，都有哪些税？】
2020-07-16
二手房交易中有许多行话，如“满2”、“满5唯一”、“实收”、“税费各付”等等，初涉事主往往听得云里雾里。其实这些术语主要与税有关，准确地说与卖方税有关。依据法律规定，二手房交易的买卖双方都是需要交税的。通常情况下，中介机构推荐的是“税费各付”的方式，即买卖双方各自承担自己应当缴纳的税费。相对于税而言，“费”可以忽略不计。但99.9%的卖方并不清楚应交哪些税，交多少，便提出“实收”价，意思是卖方应缴纳的税费也由买方承担（具体多少我不管），也可以说是“傻瓜价”。其实成交价格与税费的承担方式具有直接的关联性，说到底是个算术问题。当然其前提是法律问题。那交易中买卖双方具体应交哪些税呢？明门律师根据税法和相关税收政策来捋一捋清楚。
一、卖方税
1. 增值税：不同地区执行的政策有所不同，北上广深地区的个人如对外出售住房，购入不足2年的，按全部价款的5%缴纳；购入2年以上的，普通住房，免交增值税；非普通住房的，则按差额价款（即全部价款-购买住房价款）的5%缴纳。全国其他省市的个人如对外出售住房，购入不足2年的，按全部价款的5%缴纳；购入2年以上的，免交增值税。
2. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，分区域分别计算，城市维护建设税：市区7%、县城或镇的5%、不在市区、县城或镇的1%；教育费附加3%；地方教育附加2%。若出售的住房购入满2年的，则没有该项税费。
3. 土地增值税：个人出售住房的，暂免征收土地增值税。
4. 印花税：个人出售住房的，暂免征收印花税。
5. 个人所得税。根据我国《个人所得税法》第二条规定，财产转让所得应纳个人所得税；第三条规定个人特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，税率为20%。因此，卖方在出售个人产权的房子时，缴纳个人所得税的基数=（不含增值税的收入-财产原值-合理费用）×20%。对于对外出售自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的（俗称“满5唯一”），免交个人所得税。
二、买方税
1. 契税：不同地区执行的政策不同。北上广深地区的个人购买90㎡以下的住房，首套按1%缴纳、二套及以上按3%缴纳；购买90㎡以上的住房（俗称“豪宅”），首套按1.5%缴纳、二套及以上按3%缴纳。全国其他地区的个人购买90㎡以下的住房，首套按1%缴纳、二套按1%缴纳，三套按3%缴纳；购买90㎡以上住房，首套按1.5%缴纳，二套按2%缴纳，三套按3%缴纳。
2. 印花税：个人购买住房的，暂免征收印花税。
总结： 对于普通住宅（即非豪宅）而言，“满2”意味着卖方只需要缴纳个人所得税。如果“满5唯一”则卖方完全没有税负，买方仅承担自己的税费（契税）即可。这时的“税费各付”与“实收”其实没有差别。你get 到了没有？
一、卖方税
1. 增值税：不同地区执行的政策有所不同，北上广深地区的个人如对外出售住房，购入不足2年的，按全部价款的5%缴纳；购入2年以上的，普通住房，免交增值税；非普通住房的，则按差额价款（即全部价款-购买住房价款）的5%缴纳。全国其他省市的个人如对外出售住房，购入不足2年的，按全部价款的5%缴纳；购入2年以上的，免交增值税。
2. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，分区域分别计算，城市维护建设税：市区7%、县城或镇的5%、不在市区、县城或镇的1%；教育费附加3%；地方教育附加2%。若出售的住房购入满2年的，则没有该项税费。
3. 土地增值税：个人出售住房的，暂免征收土地增值税。
4. 印花税：个人出售住房的，暂免征收印花税。
5. 个人所得税。根据我国《个人所得税法》第二条规定，财产转让所得应纳个人所得税；第三条规定个人特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，税率为20%。因此，卖方在出售个人产权的房子时，缴纳个人所得税的基数=（不含增值税的收入-财产原值-合理费用）×20%。对于对外出售自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的（俗称“满5唯一”），免交个人所得税。
二、买方税
1. 契税：不同地区执行的政策不同。北上广深地区的个人购买90㎡以下的住房，首套按1%缴纳、二套及以上按3%缴纳；购买90㎡以上的住房（俗称“豪宅”），首套按1.5%缴纳、二套及以上按3%缴纳。全国其他地区的个人购买90㎡以下的住房，首套按1%缴纳、二套按1%缴纳，三套按3%缴纳；购买90㎡以上住房，首套按1.5%缴纳，二套按2%缴纳，三套按3%缴纳。
2. 印花税：个人购买住房的，暂免征收印花税。
总结： 对于普通住宅（即非豪宅）而言，“满2”意味着卖方只需要缴纳个人所得税。如果“满5唯一”则卖方完全没有税负，买方仅承担自己的税费（契税）即可。这时的“税费各付”与“实收”其实没有差别。你get 到了没有？
